생활형 숙박시설(생숙)의 용도변경이 이뤄지지 않은 채 기간이 만료되면서 시화호의 낙조와 조망을 자랑했던 시화 멀티테크노밸리(MTV) 내 전국 최대 규모의 반달섬 생숙시설도 빨간불이 켜졌다.

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 위기가 현실화한 가운데 생활형 숙박시설이나 도시형 생활주택(도생) 등의 비아파트형 사업장과 수분양자들이 오피스텔이나 준주택으로의 용도변경 요구가 봇물처럼 터지고 있다.

이는 국토교통부 박상우 신임 장관이 취임하면서 비아파트 공급 활성화를 시사하자 정책 변화에 대한 기대심리가 높아져 관심사로 떠올랐다.

부동산 상승기에 생숙과 도생의 비아파트 상품이 우후죽순격으로 공급되기 시작했지만 고금리와 분양가 상승 요인 등으로 분양시장이 외면받으면서 건설사는 물론 수분양자들까지도 위기에 직면했기 때문이다.

생숙의 용도변경 종료로 출구없는 시화MTV 반달섬의 생활형 숙박시설의 문제 해결을 위해서는 특별법 제정이나 관련법 개정 등의 근본적인 대책 마련이 절실하다는 여론이다.

해당 지방자치단체의 경우도 생숙 전담TF팀 구성을 비롯 관련 조례 개정이나 특별지구 지정 등으로 생활형 숙박시설에 대한 선제적인 문제 해결 방안을 찾아가야 한다는 것이 수분양자와 부동산업계의 목소리다.

본지는 위기에 직면한 반달섬의 생활형 숙박시설에 대한 실태 파악과 앞으로의 방향을 찾기 위해 반달섬 생숙에 대한 기획 특집기사를 연재한다.

생활형 숙박시설(생숙)은 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔의 두 가지 의미를 합친 신개념 부동산이다.

생숙은 원래 가정집과 같은 분위기에 호텔 수준의 서비스가 제공되는 숙박업소의 레지던스호텔 개념이다.

레지던스는 호텔보다 가격이 저렴하고 외국인이나 가족 단위의 장기 투숙객을 주요 고객으로 삼는다.

생숙은 바닥 난방도 가능하고 아파트와 크게 다를 바가 없다. 주택 수에 포함되지 않아 부동산 투자로 인기가 많았다.

생숙은 2017년부터 부동산 경기 상승기에 세제와 청약, 전매, 대출 등의 주택 관련 규제가 없는 주택 대체 시설로 활용되며 공급이 확대됐다.

생숙은 운영 위탁사와 숙박 계약을 하면 전입신고와 전세권 설정도 가능하다. 하지만 숙박업으로 미등록하면 주택으로 간주될 수 있다.

문제는 생숙을 분양받은 수분양자가 실입주할 경우 전입신고를 못하게 되고 제대로 된 재산권 행사를 못하게 되면서 부작용이 발생하게 된다.

국토교통부가 건축법 시행령을 2021년 개정하면서 생숙을 주거용 오피스텔로 용도변경 시 2년간 한시 적용됐던 특례기간이 지난해 10월 14일부로 종료됐다.

국토부는 지난해 9월 생숙의 당초 목적인 숙박업용으로 사용을 유도하고 기존 입주자들의 피해를 막기 위해 이행강제금 부과를 금년 말까지로 유예했다.

시화 MTV 내 반달섬의 생활형 숙박시설은 준공 6개 브랜드를 비롯 공사 중인 브랜드 3개 등으로 총 9개 브랜드에 걸쳐 7천33실 규모로 전국 최대의 생숙 집적단지다.

반달섬의 생활숙박시설은 ▲마리나큐브의 414실이 지난해 2월 준공을 시작으로 ▲마리나아일랜드가 451실로 23년 6월에 ▲아티스큐브가 430실로 23년 9월에 ▲라군센트럴스테이가 980실로 23년 10월 준공이 이어졌다.

이어 ▲반달섬 더하이브가 381실로 23년 11월에 ▲더스테이&스마트캐슬이 240실로 23년 12월에 각각 준공했다.

반달섬 생숙은 이에 그치지 않고 ▲HM아일랜드가 392실로 금년 8월 준공 예정이고 ▲라군인테라스1차가 2천554실로 내년 5월 준공 예정이며 ▲라군인테라스2차가 1천191실로 26년 5월 준공 예정이다.

지난해 말까지 준공된 반달섬 생활숙박시설의 경우 현재 600여 세대가 거주하고 있는 것으로 추정되고 있으나 전입이 불가능하다.

하지만 금년말과 내년, 2년 후 준공 예정인 반달섬 생숙 건설 현장은 대형 크레인이 쉴 새 없이 가동되며 공사가 진행되고 있다.

생숙의 오피스텔 변경이 이뤄지지 않은 채 공사 중인 반달섬 생숙 현장은 당초 설계안대로 멈추지 않고 달리고 있다.

안산은 고잔신도시 2단계 사업 진행 이후 신도시 1단계의 구도심 아파트와 연립, 빌라 단지의 재건축과 간헐적인 오피스텔 신축 외에는 건축사업이 사실상 멈췄었다.

한국수자원공사가 시화 MTV 개발사업을 추진하면서 반달섬을 안산의 랜드마크로 만들겠다며 안산시와 협의 후 인공섬 6만8천㎡를 포함해 총 17만9천여㎡ 규모의 토지를 한덩어리로 묶어 특별계획구역으로 지정했었다.

수공과 안산시는 이후 ‘반달섬 프로젝트’란 미명 아래 민선 5기 당시인 2013년 일본의 투자법인 쿠메&코드사와 사업설명회와 투자설명회까지 가졌지만 이렇다할 성과를 거두지 못하고 좌절됐다.

안산의 랜드마크로 기대했던 반달섬 프로젝트의 투자유치가 실패하자 수공은 2017년 수차례 유찰됐던 반달섬 부지 17만9천여㎡를 모다아울렛에 2천709억 원에 매각했다.

반달섬 부지를 매입한 모다아울렛은 필지를 분할하고 자체 사업 부지를 제외하고 잔여 필지를 부동산업계에 매각하면서 개발사업이 꿈틀대기 시작했다.

수도권 산업·관광·레저 복합신도시로 개발해 세 마리 토끼를 잡겠다며 의욕적으로 추진했던 반달섬 상업지역은 2020년부터 2천500여실의 오피스텔과 생활숙박시설 개발사업이 우후죽순으로 시작돼 랜드마크로 만들겠다던 계획은 온데간데없이 사라지고 생숙의 실거주가 안 되면서 자칫 유령도시로 전락할 위기에 처했다.

반달섬에 이미 준공된 생활숙박시설을 분양받았거나 실입주한 세대의 경우 ▲상시적 거주 불가와 ▲주거 사용시 시가 표준액의 10% 이행강제금 부과 예정 ▲전입신고 불가 ▲세법상 주택수 포함 우려 등으로 아우성이다.

국토교통부의 생활숙박시설에 대한 숙박업 신고 계도기간 2년이 지나 오피스텔로의 용도변경 특례가 종료됐고 이행강제금 부과 처분을 금년 말까지 유예하면서 생숙 문제가 잠시 수면 밑으로 가라앉았다.

하지만 반달섬 내 개인에게 분양된 생활숙박시설의 경우 주거 사용에 따른 이행강제금 부과 시 엄청난 집단 민원 폭풍에 시달릴 것으로 예상돼 사전대비책 마련이 뒤따라야 한다는 관련 업계의 목소리가 높아지고 있다. <여종승 기자>