최근 부동산가에서 논란의 중심이 되고 있는 생활숙박시설의 오피스텔로 용도변경에 대한 한시적인 허용 기간이 만료됐음에도 이렇다 할 해결 방법이 나오지 않고 있으면서 반달섬 생숙 수분양자들도 실거주에 따른 주소 이전이 안돼 불법 체류자 신세로 전락할 위기에 처했다.

내년에는 반달섬 내 신축 중인 대규모 생활숙박시설이 준공을 앞두고 있어 실거주 불가와 주소 이전 불가에 따른 생숙대란이 예상되고 있어 대책 마련을 서둘러야 한다는 지적이다.

문제의 생활숙박시설은 허가 당시 관련법의 허점으로 인해 아파트처럼 구분등기가 가능하고 취사 시설 설치와 바닥난방이 모두 가능해서 아파트와 다를 바가 없어 시행사들이 앞다퉈 개별 분양에 나서 호황을 누렸다. 생숙은 전세나 월세 등의 장기숙박도 가능한 반면 호텔처럼 단기숙박도 가능하다.

건축법과 공중위생관리법의 적용을 받는 생활숙박시설의 경우 소유주는 거주할 수 없고 관광객 등 장기 체류만 가능하다.

생활숙박시설은 소유주 전입신고가 불가능해 실소유주가 거주할 수 없음은 물론 임차인도 받지 못한다.

숙박업으로 등록해야 하는 생활숙박시설은 미신고시 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금을 부과하도록 되어 있고 숙박업으로 미등록할 경우 주택으로 간주된다.

현행법상 생활숙박시설은 30호실 이상 보유해야 숙박업으로 등록할 수 있고 개별 숙박업은 불가능해 위탁사 계약이 불가피하다.

아파트처럼 구분등기를 받을 수 있는 생활숙박시설임에도 불구하고 2021년 1월 건축법 시행령 개정 당시 생활숙박시설에 대해 주택용도로 사용할 수 없고 숙박업 신고를 명시함으로써 실소유주 거주가 불가능해지자 수분양자가 골머리를 앓게 된 것이다.

정부는 2년여 전 생숙의 정상사용 소유자들이 여건별로 숙박업을 신고하는데 걸리는 시간과 실거주 임차인의 잔여 임대 기간, 생활숙박시설 제도개선 논의 등을 종합적으로 고려해 생활숙박업 신고 계도기간을 부여했다.

생숙의 오피스텔 용도변경 시 ▲지구단위계획 변경 ▲분양 100% 동의 ▲주차장 대수 확보 ▲오피스텔 건축기준 복도 폭 확보 등 현실적으로 불가능한 조건 등을 충족해야 했다.

국토교통부는 지난해 10월 14일까지 기 사용 승인된 생활숙박시설의 용도를 오피스텔로 전환하는 경우 오피스텔 건축기준 중 ▲발코니 설치 금지 ▲전용 출입구 설치 ▲바닥난방 설치 제한 등의 규정을 적용하지 않을 수 있다며 한시적 완화 규정을 내놓았다.

생숙의 오피스텔 용도 변경에 있어 국토부가 허용한 부분 외에 다양한 규정이 있어 현실적으로 쉽지 않은 것이 문제다.

오피스텔로 용도 변경할 경우 주차시설이 기초자치단체 조례별로 다르기 때문에 주차시설을 더 늘리거나 조례를 변경해야 한다.

생활숙박시설은 주차시설이 시설 면적 150㎡당 1대 이상만 충족하면 되지만 오피스텔은 전용 60㎡ 이하 0.7대 이상으로 세대당 1대 이상이어야 한다.

설계 변경 동의 요건도 수분양자의 100% 동의(준공 건물은 소유자 80%)가 필요한 부분이어서 합의가 쉽게 이뤄지지 않는다는 점이다.

이러한 가운데 집인 듯 집도 아닌 생활숙박시설의 오피스텔 용도 변경 유예기간이 만료됐고 전국의 생숙 9만여 가구 중에서 실제로 오피스텔로 용도변경한 가구수는 1천여 가구로 1% 수준에 머물렀다.

정부는 2년 정도 이행강제금 유예기간을 준 만큼 금년 말까지 종료된 이후 부과 절차에 나선다는 입장이다.

정상적인 숙박 시설로 사용 중인 준법자와 형평성 문제가 생기기 때문에 시가 표준액의 10%를 이행강제금으로 부과하겠다는 계획이고 생계형 위반이나 소유자 변경 등 이행강제금 산출액의 50%까지 감면해 줄 예정이다.

정부의 이같은 방침이 결정되면서 생활숙박시설 분양자들이나 소유주들은 유예기간 연장과 용도 변경 기준 완화 등을 요구하면서 맞서고 있는 상황이다.

생활숙박시설을 오피스텔로 용도변경 하지 못한 채 주거용으로 사용할 경우 소유주는 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금을 내야 하기 때문이다. 한마디로 생숙 소유주들에게 이행강제금 폭탄이 떨어질 위기에 처한 것이다.

제도상 불합리한 부분으로 생긴 생활숙박시설은 대부분 주거용으로 사용하려고 분양받은 사람들이 대부분이어서 이미 반달섬은 물론 대한민국의 전국적인 대형 사회문제로 급부상했다.

정부의 생활숙박시설에 대한 미비한 법 제정으로 인한 원인 발생과 기초자치단체의 안이한 대응에 문제점이 드러났지만 어찌됐든 문제는 생숙을 실거주 목적으로 매입한 경우다.

문제는 생숙 소유주가 위탁업체와 장기투숙을 계약하면 직접 거주도 가능하지만 주택이 아니어서 전입신고가 불가능해 불법 체류자로 전락하는 웃지 못할 현실에 부닥치게 된다는 점이다.

생활숙박시설의 실거주가 불가능한 것은 아니지만 생숙에 전입신고하고 실거주할 경우 내년 1월부터 매년 시가 10%에 해당하는 이행강제금을 부과받아야 하는 처지에 놓이게 된다.

그뿐만이 아니다. 공중위생관리법 위반으로 1년 이하의 징역이나 1천만 원 이하의 벌금이 부과될 수도 있다.

안산이 반월신도시 1단계 계획도시 당시 일반주거지역에 음식점을 허용하지 않아 매년 수천 명의 자영업자들에게 벌금을 부과해 전과자로 전락시킨 선례가 있다.

생숙이 현행법상 숙박시설에 한정돼 있지만 시대 여건 변화는 물론 주거와 숙박의 개념 변화에 따른 신주택 유형의 실제 용도를 반영해 재정립할 필요가 있다. 오피스텔이 주택법상 준주택에 해당하듯이 생활숙박시설도 정부의 새로운 개념 정립은 물론 해당 자치단체도 문제 해결 의지를 갖고 수분양자들이 불법 체류자로 전락하지 않도록 제도 마련과 대안 마련을 적극적으로 서둘러야 한다. <여종승 기자>