통상 레지던스로 불리는 생활숙박시설은 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로

현행법상 주거용으로 실거주나 임대가 불가하고 위탁사를 통한 숙박업으로만 운영할 수 있다.

생숙은 숙박시설과 오피스텔의 장점만을 선택한 새로운 부동산 틈새상품이었지만 개별 분양으로 구분 등기가 가능해 개인 소유가 가능하고 실거주와 전입신고가 가능하다는 홍보로 인기를 끌었다.

생활숙박시설을 용도변경 해달라고 하는 오피스텔은 건축물 용도상 일반업무시설로 숙박업이나 도시민박업 신고가 불가능해 100% 불법이지만 주거가 가능하다.

개별 분양이 가능한 숙박시설인 생숙은 부동산 규제에서 자유롭고 주택 수에 포함되지 않아 종부세 부과 대상도 아니고 대출이 쉽고 청약 통장이 없어도 분양을 받을 수 있어 큰 인기를 끌었다.

시화테크노밸리 내 반달섬에도 장기간 미분양 상태였던 대형 필지가 분할되면서 시행사들에게 매각됐고 생활숙박시설 인허가가 잇따랐다.

4년여 전부터 시작된 반달섬 내 생활숙박시설 인허가는 마리나큐브를 시작으로 지난해 연말까지 2천896실이 준공돼 일부는 실거주로 일부는 숙박시설로 사용 중인 것으로 전해졌다.

반달섬 생숙은 올해 8월 HM아일랜드의 392실이, 내년 5월에는 라군인테라스1차 2천554실이, 오는 2026년 5월에는 라군인테라스2차 1천191실 등 대규모 단지까지 총 4천137실이 준공 예정이다.

하지만 정부가 생활숙박시설을 주거 목적으로 전용하는 행위를 2021년 건축법 시행령을 통해 금지하고 분양을 마친 생숙도 실거주 규제를 적용키로 하면서 이행강제금 부과 폭탄을 맞을 위기에 처한 생숙 수분양자들은 초비상이 걸렸다.

정부가 기분양자들의 피해자 발생을 방지하고 이미 분양된 생숙을 법망으로 포함시키기 위해 추가 고시를 통해 지난해 10월 14일까지 발코니 설치와 바닥난방 규제 등의 완화된 규정 적용으로 주거용 오피스텔로의 변경을 허용했지만 반달섬 내 생활숙박시설은 이뤄지지 않았다.

반달섬 내 안산시 단원구 성곡동 837에 생활숙박시설 2천554실을 건축 중인 라군인테라스1차가 수분양자들의 요청에 따라 오피스텔로의 용도변경 특례기간인 지난해 10월 안산시에 건축허가 변경을 신청했지만 불허가 처리됐다.

반달섬 생활숙박시설 허가권자인 안산시는 ‘안산시주차장조례 별표5’에 따른 법정 주차대수가 4천317대 이상이어야 하지만 계획 주차대수가 3천605대로 주차장 미확보가 불허가 사유다.

이어 건축중인 라군인테라스1차의 생활숙박시설은 각 사무구획별 발코니 설치와 전용면적 120제곱미터를 초과하는 사무구획별 바닥난방설치, 오피스텔 전용면적 산정방법 미적용 등의 ‘오피스텔 건축기준 제2조’에 따른 부적합이 용도변경 불허가 사유다.

라군인테라스1차의 오피스텔 용도변경 불허가 사유는 ‘건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제15조의 2’에 따른 복도 유효너비(1.8m) 미확보와 ‘건축물의 분양에 관한 법률 제7조’에 따른 분양받은 자 전원의 동의 확인 불가 등이다.

생활숙박시설의 오피스텔 용도변경은 현행법상 현실적으로 주차장 문제나 바닥난방, 복도 폭 등은 물론 그 외에도 학교용지 분담금 문제 등으로 정부의 규제 완화 특례법 없이는 사실상 불가능해 지방자치단체 입장에서 불허가는 어쩔 수 없는 상황이다.

그럼에도 불구하고 생활숙박시설의 오피스텔 용도변경은 전국의 10만여실 중에서 적극 행정을 펼친 안양시와 제주 소형 생숙은 용도변경이 이뤄졌고 99%는 진행되지 못했다.

이처럼 생활숙박시설의 용도변경 불허가는 실거주 불가와 전입신고 불가와 같은 결과를 초래해 반달섬 내 생숙 뿐만 아니라 전국적인 사회문제로 떠올랐다.

대부분의 생숙이 오피스텔 규제 완화 기간 내 용도변환이 이뤄지지 않아 위탁사와 계약하지 않고 주거용으로 사용할 경우 내년부터 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금을 부과받게 된다.

정부가 생활숙박시설의 규제 강화를 둘러싸고 논란이 일자 기존 생숙을 오피스텔로 변경할 수 있도록 했지만 오피스텔 관련 법규가 주차장 등에 있어 생숙 기준과 다르기 때문이다.

정부와 지자체가 서로 책임을 미루면서 생숙의 용도변경 기준완화 2년 유예기간 부여와 관련 용도변경에 따른 특혜 논란이 벌어지자 정부가 생숙의 준주거주택 인정 요구에 선을 그었고 지난해 10월 14일 예정됐던 오피스텔용도 이행강제금 부과 유예기간이 금년 말로 연장됐다.

숙박시설 위탁운영 신고를 하지 않고 실거주하고 있는 전국의 생활숙박시설 대부분과 반달섬의 생숙들이 이행강제금을 부과받을 경우 불법 건축물로 낙인이 찍하게 된다.

반달섬 내 라군인테라스 생숙 수분양자들은 일부 소형 생활숙박시설을 제외하고 건축 허가 시 아파트와 거의 동일한 구조로 설계된 대형 생숙의 경우 입주를 못하거나 불법 거주가 예상된다는 의견이다.

대단위 아파트처럼 건축된 생활숙박시설의 실거주와 전입신고가 안되면 반달섬은 당초 계획 의도가 아님은 물론 텅빈 도시로 전락해 유령도시가 될 수밖에 없다는 목소리가 높다.

안산시의 인구 유입 효과와 반달섬 도시계획의 성공을 위해서 대형 생숙의 용도변경과 관련해 적극적인 행정 마인드를 펼쳐야 한다는 것이 라군인테라스 수분양자들의 요구다.

라군인테라스 수분양자들은 생숙의 오피스텔로의 용도변경 가운데 가장 난제인 주차장 문제의 경우 ‘안양평촌푸르지오 센트럴’과 제주시의 사례를 벤치마킹해야 한다는 주장이다.

안양시는 주차장 조례 변경없이 부칙 3조에 ‘건축법 제19조에 따라 건축법시행령 별표1 제15호 가목의 생활숙박시설을 제14호 나목2의 오피스텔로 용도변경하거나 이 조례 시행일 이전에 기 건축허가된 생활숙박시설에 대하여 건축법 제16조에 따라 허가 또는 신고사항을 변경하는 경우 조례 시행일로부터 2023년 10월 14일까지는 별표3의 건축물 부설주차장의 설치기준을 적용하지 않는다’는 생활숙박시설 용도변경에 관한 특례를 만들어 안양평촌푸르지오 센트럴 수분양자들이 이행강제금 부과에서 벗어났다는 라군인테라스 수분양자들의 설명이다.

라군인테라스 수분양자들은 ‘제주시는 주차장 조례 제22조의 3항에 2018년 12월 31일부터 2019년 5월 7일까지 허가 등을 득한 경우 동지역 120㎡당 1대, 읍면지역 150㎡ 1대, 단 기계식 주차장치는 총 주차대수의 50% 이하의 범위에서 설치하여야 한다’와 ‘2018년 12월 30일 이전에 허가 등을 득한 경우 동지역 150㎡ 당 1대, 읍면지역 200㎡ 1대 등으로 한다’로 규정해 생활숙박시설 용도변경에 따른 오피스텔의 부설주차장을 한시적으로 완화하는 특례로 문제를 해결했다며 안산시가 늦었지만 이제라도 전향적인 문제 해결 의지를 가져야 한다는 입장이다.

전국의 생활숙박시설 가운데 1%만이 오피스텔로 용도변경됐지만 대부분의 생숙이 실거주가 불가능해져 이행강제금 부과 유예기간인 금년 말이 지날 경우 생숙에 거주하는 수분양자와 정부 간의 갈등은 더욱 커질 전망이다.

생활숙박시설의 관련법 개정으로 이와같이 수분양자와 정부 간 갈등이 고조되고 있고 내년 초 이행강제금 부과 예정일이 다가오고 있는 가운데 불법 건축물을 방지하기 위한 일환으로 반달섬 내에 사용승인된 생숙과 준공을 앞두고 있는 생숙을 포함해 7천여실의 현장 실태조사가 먼저 이뤄져야 한다는 목소리다. <여종승 기자>